(Dagbladet): Det norske boligmarkedet er temaet i et ferskt, økonomisk nyhetsbrev fra den amerikanske sentralbanken Federal Reserve. Økonomene som skriver nyhetsbrevet sammenlikner den eventyrlige norske boligveksten de senere årene med boligbobla i USA på midten av 2000-tallet.

Banken argumenterer for at den dyrkjøpte amerikanske erfaringen kan være nyttig lærdom for Norge.

De mer enn antyder at Norge er i ferd med å gå i den samme fella som dem, og at vi kan stå foran et realt boligkrakk.

Reelt eller luftslott?

- Det er ofte vanskelig å avgjøre om en kraftig prisvekst skyldes reelle årsaker til at prisene bør stige eller er resultater av at det bygges luftslott. Et trekk ved alle prisbobler er at de stiger ut av det som kan virke som plausible grunner til prisvekst som brukes for å rettferdiggjøre veksten, hevder banken i sin analyse.

Også folks forventninger om sikker avkastning er et kjennetegn ved bobler, argumenterer de:

«En rasjonell investor vil forvente lite avkastning når han tror det er lav risiko forbundet med kjøpet. Investorer som kjennetegner bobler forventer derimot høy avkastning bare fordi de overfører dagens prisvekst til framtiden», heter det i analysen.

De trekker fram tall fra det norske Finanstilsynet som viser at andelen nordmenn som tror på vekst i boligprisene det neste året har gått fra bare 10 prosent i 2008 til 70 prosent i 2011.

I en tilsvarende undersøkelse fra USA i 2002-2003 trodde 90 prosent av innbyggerne i fire urbane områder på flere år med vekst i boligprisene.

Likt USA

Den amerikanske sentralbanken går grundig til verks og sammenlikner boligprisutviklingen i Norge og USA fra 1890-tallet og fram til i dag.

Grafene viser at boligprisene holdt seg relativt stabile fram til 1980-tallet- da økte boligprisene kraftig i Norge.  Prisveksten ble etterfulgt av boligkrakket på 90-tallet med påfølgende bankkrise.

Mønsteret dette fulgte, er svært likt det USA så på 2000-tallet, mener økonomene i sentralbanken.

Banken sammenlikner også folks gjeldsbyrde i forhold til inntekt. I USA var belåningsgraden på topp i 2007 med lån som utgjorde 130 prosent av tilgjengelig inntekt. I Norge har tilsvarende tall vokst dramatisk i lengre tid og er nå på 210 prosent.

Boligprisene i USA har sunket hele 40 prosent siden toppen i 2006, men i Norge er situasjonen helt annerledes. Her har prisene igjen vokst til himmels; siden 2006 er de opp nesten 30 prosent.  

Flere urolige

I en rapport fra det norske Finanstilsynet som den amerikanske sentralbanken trekker fram, advares det mot farene ved den voksende gjeldsbyrden i forhold til inntekt, høy belåningsgrad på boliger, mye bruk av avdragsfrie lån og en utbredt oppfatning blant nordmenn om at boligprisene vil fortsette å stige.    

Også Det internasjonale pengefondet (IMF) ser med uro på prisveksten i Norge, påpeker Federal Reserve:

I en rapport utgitt tidligere i år, konkluderer de med at underliggende faktorer som høyere inntekt, befolkningsvekst, avgiftsendringer kan forklare en del, men ikke hele boligprisveksten i Norge:

Også urealistisk optimistiske forventinger om fortsatt prisvekst har vært viktig, konkluderte IMF som mener boligprisene i Norge kan ligge 15-10 prosent for høyt.

«Historien forteller oss at perioder med vedvarende og rask lånevekst sammen med kraftig prisvekst nesten alltid er etterfulgt av perioder med økonomiske vansker. Slik var det definitivt for det amerikanske boligmarkedet på midten av 2000-tallet. Tiden vil vise om det også slår til for det norske,» konkluderer de to økonomene bak artikkelen som begge fungerer som rådgivere for sentralbanken i Norge.

- Har mye for seg

- Jeg  synes arbeidet som er gjort av Federal Reserve har mye for seg. Det er en klar tendens i Norge at vi kjøper dyre boliger, men vi tenker at det gjør ikke noe for verdien kommer bare til å fortsette å stige, sier økonomiprofessor Ola H. Grytten ved NHH til Dagbladet.

Han påpeker at det er veldig forståelig at boligprisene på kort sikt stiger i Norge.

- Mangel på boliger, lav rente, lav ledighet, høy lønnsvekst, sterk befolkningsvekst og innflytning til byene er faktorer som driver veksten, mener han.

- Det som jeg tror er faren er at det ligger et element i psykologien om at dette kommer til å vedvare og vedvare, men det er ikke gitt. Kanskje kan vi få en konjunkturstigning, kanskje stiger renta og arbeidsledigheten — da kan vi våkne til en ganske annen hverdag, sier han.

Grytten er ikke i tvil om at boligprisene er veldig høye og stiger mer enn det de kan gjøre på lang sikt.

- Jeg mener at det er en unntakstilstand i boligmarkedet som ikke kommer til å vare for all tid. Men det er ikke sikkert at det kommer til å gå på en smell. Det kan justere seg sakte, men sikkert, noe som faktisk er vanligere, sier han.